支付定金后，不想要房子了，有办法吗？

黄立波

律师

越盛公司有一些沿街商铺，委托给恒辰经纪公司代为销售。邱某看中了福贸路美食街的两层商铺，希望在此处投资，于是联系上恒辰公司，商谈购房事宜。文章来自东窗律疏。


经过几轮谈判，双方于2015年9月签订《订购单》，约定：邱某认购该处商铺，以947万元成交，并自愿交付50万元作为认购定金。同时约定，邱某必须在2015年10月30日前到售楼处签署《购销合同》，若逾期签订的，恒辰经纪公司有权没收定金。
《订购单》签订后，邱某如约支付50万元定金。支付定金后，邱某思来想去，觉得这两层商铺位置不好，卖来租出去回报率不高。因此，邱某表示无法签署《购销合同》，希望可以再挑选一下，换一套商铺，已经支付的定金届时冲抵。恒辰经纪公司表示同意。
两个月后，邱某终于看中另一套商铺，总价893万元，于是双方又签订了一份《订购单》，约定：定金68万元（已经支付的50万元定金转为本套商铺的定金）。同时也约定，邱某必须于2016年1月15日前到售楼处签署《购销合同》，否则没收定金。

当天，邱某还出具了一份《承诺书》，载明：该处商铺原销售价893万元，出售方给予折扣优惠后价格为718万元，本人承诺按出售合同价格520万元签订，另行支付该房屋的装修、设施、设备补偿款198万元。

现在问题来了，邱某又开始思来想去，不想要这几间商铺，但是定金50万元已经支付，有没有办法拿回定金呢？

在一般人的认知中，邱某肯定完蛋了。只要签了《订购单》，支付了定金，若自己反悔不想再购买，就只能眼睁睁看着定金被没收。人为刀俎，我为鱼肉，没有任何办法。

事实上真是这样吗？

《订购单》和定金在法律上有着非常丰富的含义。本案中的《订购单》与普通的买卖合同有区别，本案中的定金在法律上也不寻常。

《定购单》对商铺的位置、面积、价款、带租出售、订约定金等内容达成合意，而对付款时间及方式、交付期限、代租事宜等事宜尚未明确，须待双方协商后签订正式的出售合同及委托管理合同予以确定。所以，《订购单》不是正式确定买卖关系的合同，只是一份具有法律约束力的预约合同。

预约合同和房屋买卖合同，同样是合同，有什么区别呢？

根据规定，当事人签订认购书、订购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方可以请求其承担预约合同违约责任。

由此可见，预约合同的效力是“在将来一定期限内订立买卖合同”。关键词在于“订立”。订立，可以是协商的结果，也可以包括协商的整个过程。预约合同往往对于合同具体内容约定不全面，在正式合同签订时，一般都要经过进一步协商。若对于合同主要条款分歧太大，协商不成，法律不能强制双方必须签约。

本案中，《订购单》及经邱某签名的《承诺书》对涉案商铺的座落、面积、付款期限等内容作了约定和明确，但并未就包括涉案商铺交付时间等相关事宜进行约定，所以不能认定双方已就涉案商铺买卖的主要内容达成一致。因此，在《购销合同》签订前，双方仍有进行磋商谈判的权利。

而本案中的50万元定金，是在预约合同中约定的，在法律上称为“立约定金”，所表达的是买卖双方具有购销房屋的意向。该定金仅对双方须为本约的签订进行磋商谈判而进行担保，并非担保双方最终定能成功签订本约。

邱某咨询律师后，在律师的指导下，首先前往售楼处参加协商，并对价格拆分这种避税处理提出异议，最终双方无法达成一致，未能签订《购销合同》。通过这种协商（也许是形式上的），虽然最终没有达成协议，但邱某并未违约。根据双方签署的《订购单》，认购涉案商铺的定金所担保的内容是邱某应于指定的日期至恒辰经纪处签订《购销合同》，而实际邱某已于指定日期为签约前往恒辰经纪处。

在这个过程中，邱某如约参加订立合同参加协商，并未违反“订立买卖合同的义务”，所以越盛公司无权没收50万元定金。

邱某回从售楼处回来后，掏出录音笔交给律师。律师立即准备起草发送《律师函》，再提起诉讼，经过两级法院审理，最终帮邱某拿回了50万元定金。