婚前买房，婚后共同还贷，如果离婚，房屋如何分割？

黄立波

律师

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》          第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
       
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》 理解与适用       
对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额，审判实践中有几种不同的计算方式。目前，多数法院采取的计算方式如下：
 
假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（1200000元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为（360000元÷1803452.87元× 100%）19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×1/2）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由原购房者继续偿还。由于目前各银行及互联网上均能够提供房贷的计算标准，因此上述计算方式不失为一种简便、实用的计算办法。


最高人民法院民一庭意见     
在适用《婚姻法解释(三)》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分 ＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。 



案例如下：

绍兴市越城区法院（2019）浙0602民初2416号

本案中，原告何某与被告朱某于2018年1月30日协议离婚，双方为此签订了《离婚协议书》，对夫妻共同财产进行了处理，该协议对男女双方具有法律约束力。现原告提起本案诉讼主张离婚后尚未对位于绍兴市越城区房屋婚后共同归还贷款部分及房屋相应增值部分进行分割处理，要求被告支付还贷部分的二分之一141075.28元和补偿增值部分的二分之一为121792.29元。本院认为，因《离婚协议书》中并未涉及该部分财产处分的内容，且被告朱某对双方协议离婚时未涉及该部分财产这一事实也予以确认，故本院对原告要求被告补偿共同归还贷款部分及房屋相应增值部分的诉讼请求予以支持。关于补偿的数额问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条第二款规定，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。现原、被告双方一致确认自××××年××月××日至2018年1月30日（婚姻存续期间）共计偿还贷款本息金额为282150.57元，在无证据证实该款项来源的情况下，应认定系从双方婚姻存续期间的共同财产中支出；根据拍卖评估结论，该房屋的市场价值为4835900元，对此双方也均无异议，结合朱某婚前购买颐和东华庭31幢1401室房屋的价款合计为3500930元，其中首付款为1050930元，按揭贷款为2450000元，贷款期限30年（360个月），年利率为4.655%，故应还贷款利息总额为3421425元。据此，补偿数额按[婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2计算，故原告应补偿被告房产共同还贷及增值部分金额为[282150.57元÷（3500930元+3421425元）×4835900元÷2=98553.83元。因该款项明显低于原、被告婚姻存续期间还贷本息总额的二分之一，故在此基础上，根据适当照顾女方和子女合法权益的原则，为平衡双方利益，本院酌情确定由被告补偿给原告房产共同还贷及增值部分人民币180000元。

罗源县人民法院（2018）闽0123民初464号

依据最高人民法院民事第一审判庭观点，离婚时一方应支付给非产权登记方婚后还贷及其增值部分的补偿款计算方法为（共同还贷本息×不动产增值率）÷2，其中，不动产增值率计算方法为离婚时不动产价值÷（结婚时不动产价值+共同还贷利息+其他费用），该其他费用原则上指契税以及其他合理费用。结合本案数据为：（1）不动产增值率为934073.82元÷（747800元+68447.63元+22269元）=111%；（2）吴某可得补偿款即为（107120.08元×111%）÷2=59451.64元。

综上，吴某应得的房屋补偿款（共同还贷及其增值部分）为59451.66元。但鉴于吴某在婚姻关系存续期间存在有悖婚姻忠诚义务的行为，故在分割夫妻共同财产时可酌情予以少分，本院酌情降低吴某财产份额10%，故吴某应得的诉争房屋补偿款为53506.5元（59451.66元×90%）。